大虹桥板块天梯图首发！大虹桥置业，哪些板块是优选？

寒黛如烟

这几年，大家都很喜欢在大虹桥置业。

我们也经常被大家问到，大虹桥哪里最好？该选哪里？为什么要这样选择？

所以今天我们就特别做了一个“大虹桥板块置业天梯图”，从真实市场结果出发，为大家展示在大虹桥辐射范围内各大板块的真实排名。



我觉得先有必要给大家解释一下，我们为什么把这些板块纳入大虹桥？

首先，按照官方的定义，大虹桥就是面积为88平方公里的“虹桥主城片区”。


这片北至G2京沪高速、东至外环线、西至G15沈海高速、南至G50沪渝高速的区域，主要涉及的板块，我们称之为大虹桥的5大核心板块，包括：

• 核心区：闵行新虹
  
• 西虹桥：青浦东徐泾
  
• 南虹桥：闵行华漕
  
• 北虹桥：嘉定南江桥
  
• 东虹桥：长宁程家桥、新泾
  

严格来说，只要不在上述范围之内，却打着大虹桥旗号的板块卖房子的，统统都是瞎扯淡！

但大虹桥片区的发展路径，是由核心功能区逐渐向外拓展，最终辐射到临近板块，带动它们的发展。

因此大虹桥核心区相邻的一些板块，由于与虹桥有便捷的交通通达性，天然就能成为大虹桥的辐射板块，板块价值也随着大虹桥的蓬勃发展而被持续带动，它们就是：

• 通过华江路、嘉闵线、13号线西延线：嘉定北江桥
  
• 通过沈海、沪常高速：青浦华新
  
• 通过17号线、崧泽高架：青浦徐泾
  
• 通过17号线、沪渝高速：青浦赵巷
  、青浦新城
  
• 通过示范区线、崧泽大道：青浦重固
  

• 通过25号线、嘉闵高架：松江九亭
  
• 通过嘉闵线、机场联络线、嘉闵高架：闵行七宝
  
• 通过嘉闵线：嘉定南翔
  

所以，我们选择了徐泾、华漕、江桥、华新、赵巷、七宝、九亭、南翔、青浦新城、重固等10个板块来做大虹桥板块置业天梯图。长宁因为占地小，且没有新房供应，所以就没列入其中，以上跟大家做个说明。

根据板块天梯图排名，再结合板块与大虹桥的交通通达度，我们可以把大虹桥置业的板块分为4个梯队：

第一梯队：徐泾
第二梯队：华漕、江桥、七宝

第三梯队：赵巷、九亭、南翔
第四梯队：华新，重固，青浦新城

接下来我们就来详细说说这4个梯队的置业选择。


01

第一梯队：徐泾


徐泾稳坐大虹桥第一把交椅，应该没人会质疑。

徐泾位于青浦与闵行、松江的交界处，是青浦连接虹桥国际枢纽的第一站，地理位置得天独厚。




徐泾全境都属于大虹桥商务区及拓展区，其中东部地区是虹桥副中心主城区，西边过了沈海公路，则是大虹桥拓展区。



从产业角度，徐泾依托西虹桥商务区的发展势能带动，着力发展会展服务业、总部经济产业、现代金融服务业、文化创意产业，已经形成了北斗产业园、生态商务园、蟠龙文化园和现代农业园四大特色园区。


总体而言，徐泾本身的规划能级非常高，是上海极具发展潜力的板块之一。

徐泾除了是虹桥副中心的核心区，也是上海近郊唯一的别墅片区，这里拥有大量的低密别墅社区，居住环境相当优越，吸引了不少高端人士在此置业。



作为一个外环外的板块，徐泾的配套非常齐全：地铁有2号/17号/13号西延伸（在建），高速有沈海高速、沪渝高速、崧泽大道，商业有万科天空之城、蟠龙古镇、虹桥天地、龙湖虹桥天街、首位奥特莱斯等，医院有华山医院西院和新虹桥国际医学中心。

徐泾的配套，唯一的短板就是缺乏优质的公办学校，希望招商虹桥公馆配套的小学能够给力一点。

综合来看，徐泾不管是自住还是投资，都是一个不错的选择。可能大家洞察到了这一点，所以格外关照徐泾。从上海新房实行积分新政起，徐泾就是一个高分收割机。

2021年，徐泾共计11个项目触发积分，平均入围分高达70.12分，积分最高的上海蟠龙天地和万科天空之城，甚至超过80分。


如果不是2022年徐泾的新房供应量井喷，一年的量几乎能抵得上过去2年加起来的总量，徐泾去年不会有低积分购房的窗口期。



但今年徐泾的新房库存已经快见底了，新出的宅地最快也要年底才能入市，预计低积分or不要分就能在徐泾买新房的好日子要到头了，所以且买且珍惜吧！


02

第二梯队 华漕、江桥、七宝

目测徐泾接下来将迎来长达半年的供应缺口，等不及的朋友，可以选择大虹桥第二梯队的华漕、江桥和七宝。


这三个板块的强弱非常分明，就当下而言：七宝＞华漕＞江桥，分别简单说说。

——七宝


很少会有人将大虹桥与七宝联系在一起，七宝一般是跟徐家汇组CP。

不过我认为，当机场联络线和嘉闵线通车后，大虹桥跟七宝的CP感将会加强。这两条线路都在七宝设有站点，从七宝直达大虹桥核心区更方便，届时七宝的地段价值，将会再上一个台阶。



七宝是一个大型生态居住区，板块内古镇、公园、大型商业广场应有尽有，尤其是优质的教育资源傲视沪西南，非常适合承接大虹桥外溢的中高端居住需求。


但七宝已经发展得很成熟了，也不在大虹桥核心区内，未来发展上限不高，所以我更看好有未来预期的华漕！

——华漕


华漕属于大虹桥商务区的重要组成部分，该板块从行政区上分为两块：新虹街道、华漕镇。其中，新虹街道属于虹桥商务区核心区，华漕镇属于南虹桥片区，这里有前湾规划，占地面积30平方公里，是虹桥商务区范围内最后一块整体开发的区域，极其宝贵。



前湾定位为面向国际国内的“世界级会客厅”，区域总建筑面积约1200万㎡，包括约460万㎡住宅，约470万㎡办公、研发，以及约270万㎡公共服务等其他设施。



值得一提的是，前湾还与华师大签署了合作框架协议，引入7所华师大的学校，这是让徐泾眼馋的资源。从这点大家应该可以感受到闵行和青浦的差别，可惜的是，这些学校动工太晚，不能很快投入使用。


华漕的轨交也很厉害。现在有2/10/17号三条地铁线，后续还会开通13号延伸线/嘉闵线/示范区线，一共有六条地铁线在此交汇，这样的轨交密度，在上海外环外相当罕见。


总体来说，作为虹桥商务区的重要组成部分，华漕正处于高速发展阶段，未来可期。

——江桥


江桥属于大虹桥的一部分，大家对这件事的体感不强，一直觉得江桥只是嘉定的江桥。但展望江桥，会发现它有大部分区域划入了虹桥商务区的北虹桥板块内，规划是相当不错的，值得期待。



从区位来看，江桥是外环外离人民广场最近的板块之一，到人民广场只要15公里，且有13号/14号两条地铁线直达市中心。而作为大虹桥商务区规划的一部分，江桥到虹桥商务区，只有约5公里的距离。




从配套来看，江桥有万达这样的大型商业综合体，生活气息较为浓郁，教育、医疗资也比较优质，总体来说区配套比较齐全，质量较好。

如果往长远的来看，江桥还有几个重点发展区域：北虹科创中心、上海临港嘉定科技城以及北虹之星等！
虽然待规划落地，距离建成依旧需要很长段时间，但有规划就有期待！未来的发展走向还是让购房者较为期待~



最重要的是，江桥便宜啊！现在徐泾、华漕的新房都是6W+，同是大虹桥商务区的江桥，新房价格却是5开头！对预算500W的刚需真的非常友好！今年江桥有新的宅地入市，可以重点关注！

总体来说，江桥是近郊不可多得的宜居板块，拥有优越的区位与完善的配套，再加上价格优势，承接大虹桥外溢人口的江桥板块发展潜力较大，未来前景较好。


03

第三梯队：赵巷、九亭、南翔

南翔的综合得分不低，在大虹桥板块置业天梯中名列前茅，排到第3名。但我们却把他放到了第三梯队，主要是因为他在地理位置上与大虹桥核心区有一定距离，嘉闵线也还没开通，所以目前承接的大虹桥辐射不够顺畅。


但当嘉闵线通车后，南翔四站即可直达虹桥，交通的利好加持，必将带动南翔的发展再上新高度。


而且南翔一直以宜居著称，实地去过南翔就会发现，这里非常适合养老。至于南翔有什么，话不多说，直接看图：


九亭相比南翔，地理位置就占优势了，这里离大虹桥核心区非常近，它的北侧就是徐泾，可近享大虹桥利好。通过嘉闵高架自驾，如果不堵车，基本约十分钟就能到虹桥火车站。

9号线是九亭的重要轨交，它现在是帮助九亭连接市区，未来9号线还可换乘嘉闵线、机场联络线，届时九亭将可直达虹桥商务区、莘庄副中心、嘉定新城等重要的产业区。



所以，九亭本身的条件相当不错：有整体的次新住宅片区，有已经落地的产业园G60科创云廊，有9号线可以直达漕河泾、徐家汇，未来还可以直达虹桥商务区、莘庄副中心、嘉定新城。如此一来，九亭就与6大产业中心串联起来了。

但九亭发展得很成熟了，已经过了投资的黄金期，目前自住更适合。

赵巷跟九亭一样靠近大虹桥核心区，但不同的是，赵巷有17号线直达大虹桥核心区，它比九亭更容易吃到大虹桥外溢的红利。

而且赵巷也是大虹桥的产业高地，市西软件园、漕河泾赵巷科技绿洲、网易上海国际文创科技园等超级项目正在以肉眼可见的速度落地。


其中，市西软件园定位为千亿级产业园区，目前华为云已入驻，还将引入更多优质高新技术企业，预计投资100亿，创造15万个就业岗位。



所以看下来，赵巷是大虹桥第三梯队板块中，最适合投资的板块。

04

最后的话

大虹桥的第四梯队板块：华新，重固，青浦新城，这3个板块投资价值不高，适合刚需自住，就不再展开细说了。


过去上海的房价和板块价值，是以环线作为基准的。但现在，乃至将来，这个标准将从单一转向多元、多中心化，其中优质板块无疑始终站在第一价值梯队中。

大虹桥就是上海西部的一个新中心，在核心区、主要功能区逐渐成熟的情况下，将带动辐射周边区域快速发展。买大虹桥，不会错。

最后总结一下大虹桥的板块，到底该怎么选呢？

假如你追求成熟的配套，希望自住的同时也有增长空间，那么徐泾、赵巷、南翔、七宝是可选之地。

假如你耐得住寂寞，可以等待配套落地，追求更大的增长空间，就选华漕。

假如预算有限，那么嘉定江桥、松江九亭、青浦华新、重固、青浦新城都是性价比高的选择。

最后附上大虹桥地区待售/在售新盘汇总，祝大家早日上车：

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为毛老子总也抢不到沙发？！！

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